Passi fondamentali per comprendere l'Architettura Scientifica
Vorreste investire i vostri risparmi in un appartamento da affittare per brevi periodi? L'architetto Luca Casula vi spiega come scegliere la soluzione migliore. Attraverso un caso studio concreto, vi illustra un metodo scientifico per analizzare tutti i fattori che influenzano la redditività di un investimento immobiliare. Scoprirete che la bellezza è soggettiva, ma la funzionalità fa la differenza. Lasciatevi guidare in questo percorso che vi aiuterà a non sprecare le vostre risorse e a ottenere profitti anche fuori stagione. Le soluzioni proposte sono flessibili e adattabili nel tempo alle vostre esigenze.
L'architettura scientifica nei locali commerciali
Buonasera a tutti, mi presento: sono Luca Casula, architetto e uno degli attori principali di Mu Srl, un'azienda specializzata nella progettazione e realizzazione chiavi in mano di locali commerciali. Nel caso specifico di questa serata, vorrei parlare dell'architettura scientifica applicata alla realizzazione di locali commerciali.
La nostra professione è stata fortemente influenzata dall'avvicinarsi a questo tipo di progetti. Molte volte, i clienti arrivano da noi con difficoltà che non riescono a gestire o con progetti già avviati che poi è difficile trasformare in un investimento concreto. Per questo, abbiamo pensato che sarebbe più utile partire da un progetto vero e proprio, mostrandovi ciò che serve per realizzare un investimento fruttuoso nel lungo periodo.
La nostra società, Mu Srl, si occupa nella nostra regione di realizzare locali commerciali nel settore dell'ospitalità, dei ristoranti e dei caffè. Accompagniamo il cliente in un percorso che va dall'ideazione del business fino alla realizzazione e all'apertura del locale, in modo che il cliente non si senta mai solo e il progetto segua sempre un filone coerente.
Parliamo di architettura scientifica perché è una pratica che dovrebbe essere applicata soprattutto nel settore commerciale. Si tratta di analizzare tutti gli elementi che caratterizzano un progetto di business, ovvero l'insieme delle analisi dei processi che definiscono il progetto architettonico in maniera oggettiva. Questo sposta l'attenzione dalla soggettività di ognuno di noi, perché l'obiettivo di ogni investimento è quello di essere fruttuoso. Il più delle volte, soprattutto nel settore alberghiero, l'approccio è domestico: quasi tutti pensano di andare a progettare e realizzare la propria casa. In realtà, un settore del genere dovrebbe essere visto come un'attività commerciale, perché crea ricchezza. Alla base di ciò, è necessario che ci siano analisi di vari tipi, da quelle economiche a quelle distributive e di realizzazione.
Non ci sono stati pochi ostacoli da superare: ad esempio, la scelta delle piastrelle per le finestre - bianco, bianco, bianco panna - e poi la mancanza di permessi dal comune. Queste sono solo alcune delle sfide da affrontare quando si realizza un progetto di questo tipo. Ma non c'è motivo di stressarsi: pensate alle vostre vacanze e lasciate che noi ci occupiamo del resto.
L'approccio analitico all'ideazione di una struttura ricettiva
Iniziamo quindi a esaminare in dettaglio l'approccio analitico che dovrebbe essere adottato durante l'ideazione e la realizzazione di strutture ricettive. Il punto cruciale è che, esattamente come per la creazione di qualsiasi altra attività o azienda, è necessario un piano commerciale accuratamente studiato e discusso con professionisti come commercialisti. Dobbiamo, in altre parole, condurre analisi approfondite e approcciare lo sviluppo delle strutture ricettive con la stessa serietà e attenzione.
La mancanza di queste analisi porta spesso a problematiche in studio, come la difficoltà nel trovare coerenza e nel giustificare l'investimento. E' frequente infatti che si spenda di più del necessario, o si spenda in modo errato. Questo significa che i costi che sostenete potrebbero non avere un ritorno economico adeguato, o potrebbero essere superiori a quello che potrebbe raggiungere la struttura ricettiva nel lungo periodo.
In questo contesto, l'analisi diventa una fase fondamentale. Analizzando tutti i parametri che definiscono il vostro investimento, avrete maggiori possibilità di sviluppare un progetto corretto e un investimento fruttuoso. Le analisi che svolgiamo sono specifiche e mirate a ottenere un risultato finale. In particolare, ci concentriamo sulla localizzazione, la dimensione e la forma, e le caratteristiche tecniche e tecnologiche dell'immobile.
Per quanto riguarda la localizzazione, valutiamo la posizione dell'immobile rispetto alla città, l'area di incidenza e la vicinanza ai punti di interesse, come musei, ospedali, università. In base a queste informazioni, possiamo determinare se l'immobile è più adatto a un target piuttosto che a un altro. Consideriamo anche la distanza dagli hub dei trasporti, dalle fermate dei mezzi pubblici e dai servizi primari e secondari legati all'attività extra alberghiera.
La dimensione e la forma dell'immobile sono altrettanto importanti, in quanto danno un'idea dell'evoluzione della distribuzione e della trasformazione che può essere attuata. Possiamo analizzare la forma geometrica dell'edificio, per capire se sia quadrato, rettangolare o altro, e come questo possa influenzare le decisioni di progettazione.
Analizzare la forma dell'edificio
Continuando con l'analisi della forma dell'edificio, prendiamo in considerazione vari aspetti come l'orientamento dei prospetti, l'orientamento rispetto alla luce solare, la posizione dell'ingresso e l'eventuale affaccio su strada. Questi elementi, apparentemente semplici, forniscono risposte decisive quando inseriti in un diagramma o in uno schema, facilitando lo studio della forma geometrica e del tipo di edificio che abbiamo di fronte.
Infine, le caratteristiche tecniche e tecnologiche dell'edificio sono fondamentali per comprendere lo stato del potenziale investimento. Potremmo trovarci di fronte a un rudere o a un edificio in forte degrado, ognuno dei quali richiede un approccio e un tipo di investimento differenti. Le tipologie costruttive, che potrebbero includere strutture murarie, miste o in legno, influenzano anch'esse l'approccio progettuale. Ad esempio, un rudere con una bella muratura in pietra potrebbe essere valorizzato invece di essere demolito.
Allo stesso modo, è importante valutare gli impianti tecnologici dell'edificio, come l'impianto elettrico, l'illuminazione, l'impianto idrico e la connessione internet. Questi elementi, insieme a quelli già citati, aiutano a costruire un investimento preciso e consapevole.
È fondamentale che chiunque stia considerando un progetto o un investimento inizi da queste analisi. Questo processo preliminare ci aiuta a capire quale tipo di investimento consigliare e vi aiuta a capire se l'investimento che avete in mente è realmente valido.
Per illustrare meglio queste analisi, vi mostro un progetto che stiamo attualmente concludendo a Cagliari. Si tratta di un immobile residenziale di 80 metri quadrati per il quale abbiamo attuato tutte queste analisi, e che vi mostrerà come queste si traducano nella realizzazione di un progetto di successo.
Analisi di un immobile nel centro storico di Cagliari
Per esempio, consideriamo l'immobile di 80 metri quadrati nel centro storico di Cagliari. Nel contesto della localizzazione, abbiamo individuato che l'immobile si trova nel quartiere della Marina, nel centro storico della città. La distanza da punti di interesse come Piazza Yenne e il Bastione di Saint Remy è minima, così come la distanza dalla stazione ferroviaria e dalle fermate dei mezzi pubblici. Queste informazioni sono state inserite in tabelle dettagliate per facilizzare la nostra analisi.
Per quanto riguarda la forma geometrica dell'immobile, abbiamo analizzato la planimetria e abbiamo osservato che si tratta quasi di un quadrato perfetto. L'immobile ha un impianto quasi simmetrico con una scala al centro e due prospetti: uno affacciato su una strada e l'altro su un cortile interno. Questi elementi ci permettono di valutare la luminosità e la tipologia di affaccio dell'immobile.
Abbiamo anche esaminato l'accessibilità dell'edificio, che in questo caso è garantita solo da due rampe di scale e non da un ascensore. Questa caratteristica, se da un lato rappresenta una limitazione, dall'altro offre un vantaggio in termini di illuminazione naturale e di vista, data la posizione dell'immobile al secondo piano.
Per quanto riguarda le caratteristiche tecniche e tecnologiche, l'edificio, costruito nel 1937, ha una struttura muraria e necessita di una ristrutturazione totale, dato che non ha subito variazioni nel tempo. Gli impianti tecnologici non sono più funzionanti e le schermature solari sono in stato di degrado avanzato, così come le finiture e l'arredo.
Attraverso queste analisi dettagliate, siamo arrivati a definire due possibili soluzioni per l'immobile. Questo processo di analisi, che va dalla localizzazione all'esame dei parametri della forma e della distribuzione, passando per l'esame delle caratteristiche geometriche e tecniche, ci ha permesso di sviluppare un progetto basato su dati concreti e accurati.
La scelta per il progetto dell'appartamento della Marina
Per l'appartamento in questione, sono state individuate due possibili soluzioni: una prevede la suddivisione in due mini appartamenti, l'altra in tre camere con un punto cucina. Entrambe le soluzioni presentano caratteristiche simili a livello di rendimento economico e potrebbero funzionare efficacemente nel quartiere della Marina come strutture ricettive. Tuttavia, la scelta finale del progetto è stata guidata da specifiche considerazioni.
Un progetto per qualsiasi attività commerciale, e in particolare per l'extra alberghiero, deve basarsi su due elementi chiave: la unicità e la funzionalità. Mentre la bellezza è soggettiva e può variare da persona a persona, la funzionalità è un attributo oggettivo. L'analisi del quartiere della Marina ha rivelato che la maggior parte delle strutture extra alberghiere sono caratterizzate da un'ampia offerta di camere o appartamenti multicamera. Al contrario, esistono poche strutture che offrono l'opportunità di utilizzare flessibilmente una camera con uno spazio privato superiore.
Questo aspetto può risultare particolarmente attraente per diverse tipologie di clienti, da coppie in cerca di un alloggio di alto livello a giovani famiglie o piccoli gruppi di amici. Offrire questa opzione ha due vantaggi principali: consente di praticare prezzi più elevati durante l'alta stagione e di prolungare la stagione di affitto durante l'anno. Di conseguenza, abbiamo concluso che la soluzione dei due appartamenti avrebbe garantito un rendimento economico superiore rispetto alla soluzione delle tre camere, che avrebbe riscontrato difficoltà durante la bassa stagione e avrebbe dovuto confrontarsi con una forte concorrenza.
È importante sottolineare che l'edificio in questione non dispone di spazio all'aperto, si trova al secondo piano e non è dotato di ascensore. Pertanto, deve distinguersi per altre qualità. Non avendo la possibilità di offrire spazi esterni o una facile accessibilità, l'edificio deve offrire un'esperienza unica e funzionale che risponda alle esigenze specifiche dei potenziali clienti.
L'importanza della flessibilità nel mercato immobiliare
Per essere competitivo sul mercato, l'immobile deve presentarsi come un format accogliente e distinto, che offre un valore aggiunto superiore in termini di flessibilità. Sono questi, l'unicità e la flessibilità, i due concetti chiave che guidano l'approccio scientifico adottato nel progetto. L'obiettivo finale è di garantire la sicurezza dell'investimento a lungo termine, valutando attentamente tutti gli aspetti della proposta. Questo tipo di analisi permette di preservare il patrimonio, sia nel breve che nel lungo periodo, e garantisce anche la trasformabilità dell'immobile in funzione delle esigenze future.
Un esempio concreto di questa flessibilità è rappresentato dal cliente che ci ha confidato di avere un figlio che presto frequenterà l'università e che potrebbe trasferirsi in futuro nell'appartamento. La soluzione dei due appartamenti offre al cliente la possibilità di dare un appartamento al figlio, che potrà gestirlo in autonomia. Ciò permette al cliente di non rinunciare ai profitti derivanti dall'abitazione e, al contempo, di sostenere il proprio figlio nei primi anni successivi all'università.
In conclusione, la flessibilità e la capacità di adattarsi nel tempo sono fondamentali per garantire la correttezza e la sostenibilità dell'investimento a lungo termine. Questo approccio consente di rispondere alle mutevoli esigenze dei clienti e di rimanere competitivi nel mercato immobiliare, offrendo soluzioni uniche e personalizzate.
Conclusione
In conclusione, il discorso dell'architetto Casula ha sottolineato l'importanza di un approccio scientifico e analitico nella progettazione di locali commerciali nel settore dell'ospitalità. Attraverso esempi concreti, ha dimostrato come una corretta analisi della localizzazione, delle dimensioni, della forma e delle caratteristiche tecnologiche di un immobile possa guidare il cliente verso la soluzione più adatta e redditizia.
La chiave è evitare decisioni soggettive e avventate, basando invece ogni scelta progettuale su dati oggettivi che tengano conto del contesto e delle potenzialità dell'investimento. Solo così è possibile realizzare locali unici e flessibili, in grado di adattarsi nel tempo alle esigenze del mercato e del cliente stesso.
In un settore altamente competitivo come quello dell'ospitalità, non ci si può permettere il lusso di sprecare risorse economiche. È dunque essenziale porsi le giuste domande prima di compiere ogni passo?