L'evoluzione della Normativa Extra: opportunità e sfide
Benvenuti in questo viaggio nel settore extra-alberghiero. Scopriremo insieme le ultime novità normative che stanno trasformando bed & breakfast, affittacamere e case vacanza. È un mondo in continua evoluzione, pieno di sfide ma anche di opportunità per chi vuole investire nel turismo. Nel corso della presentazione analizzeremo nel dettaglio gli adempimenti richiesti, le possibili strategie per il futuro e i suggerimenti per gestire al meglio la vostra attività. Seguitemi in questo percorso e alla fine sarete pronti per navigare con serenità nel complesso mondo dell'extralberghiero.
Il duro lavoro dietro alla creazione di un manuale di adempimenti
Benvenuti, questa sera vorrei parlarvi del duro lavoro che c'è dietro alla creazione di un manuale di adempimenti per il settore dell'extra alberghiero. Un compito che mi ha richiesto un anno e mezzo di tempo, producendo una pubblicazione di oltre 200 pagine, molto esaustiva.
Il numero 59 ha un particolare significato per me: rappresenta gli ostacoli, o meglio, gli adempimenti che ho esaminato e analizzato in dettaglio nel manuale. Questo numero è il risultato del lavoro di ricerca e redazione che ha portato alla creazione di questo manuale, presentato recentemente al festival dell'extra alberghiero che abbiamo tenuto a Rimini.
Il mio percorso nel settore extra alberghiero è lungo e intenso: in 23 anni di attività ho percorso circa un milione di chilometri, sempre in attività di consulenza, di orientamento e avvio. Ho dedicato 22 anni della mia vita all'attività associativa, prima all'interno dell'associazione nazionale dei bim degli affitacamere, poi con la Conf commercio e infine con l'ex. Durante questi anni, ho accompagnato gratuitamente molte persone alla scoperta del settore extra alberghiero.
Ho avviato personalmente 358 pratiche presso lo sportello unico delle attività produttive nei comuni (SUAP) dal suo avvio nel marzo del 2017. Ho curato anche 192 pratiche presso la Camera di Commercio e abbiamo realizzato 1050 pratiche nel periodo covid per sostenere le strutture extra alberghiere.
Un dato personale: quando fai un lavoro che ami, riesci a conciliare anche una famiglia numerosa come la mia, con sei figli. Questa mia passione e tutta l'attività svolta potete trovarla nel manuale degli adempimenti, disponibile allo stand 69 nella parte espositiva.
Parliamo ora del tema della serenità nella navigazione legislativa. Oggi, quando cerchiamo informazioni, apriamo Google e navighiamo su internet. Ma bisogna fare attenzione: potremmo imbatterci in una normativa della Regione Sicilia e rischiamo di applicarla in un altro contesto completamente diverso. Il mio primo consiglio è quindi attingere sempre dalla fonte giusta. La prima fonte è la Costituzione che delega le regioni alla legislazione turistica. Da lì bisogna arrivare alle leggi ordinarie, i decreti, le leggi regionali e i regolamenti.
Il secondo consiglio che vi do è fare attenzione all'area di competenza. Spesso mi capita di parlare con un futuro operatore che mi dice di aver parlato con il tecnico del comune o della provincia, ma non gli è stato detto, ad esempio, che nella stanza deve essere presente il divieto di fumo per iscritto in italiano e nelle lingue del maggiore flusso turistico straniero.
Le competenze statali e regionali sulle strutture ricettive
Quando parliamo di competenze, è importante distinguere tra quelle regionali e quelle statali. La regione ha una propria area di competenza dove, ad esempio, ha codificato tipologie di strutture tipiche della Sardegna come il bed and breakfast, le FITA camere, le case vacanze e le locazioni. La regione decide anche la classificazione delle strutture, un compito prettamente regionale. Anche le targhe sono regionali, un elemento di identificazione unico e distintivo.
Le competenze statali riguardano invece gli aspetti sanitari, di pubblica sicurezza e fiscali. A queste si aggiungono i regolamenti comunitari che, una volta trasformati in decreti legislativi, influenzano la nostra attività. Un esempio recente è la direttiva della Comunità Europea sulla Legionella, che dovremmo recepire entro il prossimo anno. Questo porterà ad un nuovo adempimento per gli operatori del settore, il 60°.
Entrando nel vivo della mia condivisione, vorrei parlare del Bed and Breakfast, una tipologia di struttura che, secondo le mie previsioni, potrebbe estinguersi nel breve termine. Fino al 2016, l'avvio di un bed and breakfast richiedeva solo una dichiarazione di inizio attività da presentare in Comune. Dal 2017, invece, la procedura è diventata più complessa, con l'introduzione del DUAP (Dichiarazione Unica Ambientale), la richiesta del certificato di agibilità, la certificazione degli impianti e l'allegazione delle planimetrie.
La classificazione, che prima non era obbligatoria, oggi lo è, e per conseguirla ci sono voluti 2 anni di tempo. In questo periodo, solo il 75% dei bed and breakfast sono riusciti a conseguire la classificazione, principalmente a causa di problemi legati all'abitabilità delle strutture.
Oggi, inoltre, gli operatori sono obbligati a fornire, nella fase di avvio, gli estremi della copertura assicurativa della responsabilità civile. Questo rappresenta lo stato attuale delle cose, ma c'è una maggiore consapevolezza anche dei costi nascosti legati alla gestione di un bed and breakfast. Ad esempio, il costo per le pulizie, se l'operatore ha già un altro lavoro, o i costi non deducibili legati all'obbligo di non esternalizzare il lavaggio della biancheria, come previsto dalla normativa regionale.
La natura occasionale del bed and breakfast, come previsto dalla normativa regionale, ha quindi degli aspetti sia positivi che negativi, a seconda del punto di vista. E' importante, quindi, essere consapevoli di tutti gli aspetti legati alla gestione di una struttura del genere.
Il bed and breakfast come lo conosciamo potrebbe andare verso l'estinzione
Analizzando più da vicino la gestione di un bed and breakfast, emerge un quadro di costi non deducibili e limiti che, a volte, possono sembrare anacronistici. Ad esempio, l'obbligo di servire una colazione prevalentemente con cibi confezionati potrebbe sembrare difficile da giustificare a un consumatore moderno, sempre più attento all'alimentazione fresca e salutare. Allo stesso modo, il divieto di lavare la biancheria fuori dalla struttura può sembrare un limite poco pratico.
Un altro aspetto critico riguarda la tassazione: la gestione di un bed and breakfast rientra nella tassazione IRPEF, che può diventare particolarmente onerosa per chi ha già un altro lavoro. Infatti, se si raggiunge l'aliquota del 30%, il reddito netto potrebbe risultare solo del 25%, a fronte di un impegno lavorativo notevole. Inoltre, la tassazione è crescente, quindi se si ha successo si può essere "premiati" con un'aliquota IRPEF superiore, che è tutt'altro che un premio.
Di recente, è stato presentato un emendamento alla legge finanziaria 2023-2025 che prevedeva l'esercizio del bed and breakfast anche in forma imprenditoriale. Tuttavia, la proposta sembra essere rimasta tale e non è ancora chiaro se passerà. Se approvata, questa modifica potrebbe legittimare la presenza della struttura sui portali di prenotazione online, consentendo la deduzione dei costi.
Resta da vedere se, nel caso in cui l'emendamento dovesse passare, ci saranno limiti al numero di camere che possono essere utilizzate per il bed and breakfast. In ogni caso, l'alternativa al bed and breakfast, con la parità IVA, già esiste e si chiama affittacamere o, in termini più moderni, Guest House. Alla luce di queste considerazioni, sembra che il bed and breakfast, così come lo conosciamo oggi, potrebbe andare verso l'estinzione.
Il futuro delle locazioni per uso turistico
Parlando di locazioni, è possibile notare come negli ultimi anni la normativa sia diventata sempre più complessa. Un tempo, l'unico obbligo era fiscale: l'emissione di una ricevuta per l'affitto. Oggi, per affittare una casa per uso turistico, è necessario fare una comunicazione in Comune e in Regione, dichiarando il numero di camere e posti letto, l'abitabilità della casa e altre specifiche caratteristiche dell'immobile.
Queste dichiarazioni, tuttavia, sono unilaterali e non sono controllate da nessuno. L'operatore dichiara, ad esempio, che la casa ha l'abitabilità, che non si tratta di una mansarda o un sottotetto e che è di categoria A, ma queste dichiarazioni non sono verificate da alcuna autorità. E' importante, quindi, avere una buona conoscenza delle normative e delle competenze delle varie autorità, per evitare errori e problemi futuri.
Oggi, l'imposta di soggiorno si applica anche alle locazioni brevi, e anche la RAI ha chiarito che il canone speciale si applica a questo tipo di affitti. La tassazione delle locazioni, allo stato attuale, è almeno 10 volte quella dell'affittacamere in forfettario.
Guardando al futuro, si prevede un panorama sempre più complesso per le locazioni. Recentemente, si è parlato molto del "minimum stay", e poi è arrivata la cedolare secca al 26% sul secondo immobile. Questo significa che se si possiede un secondo immobile per uso turistico, la tassazione sarà del 26% sul reddito lordo, che tradotto in termini reali significa un peso fiscale del 40% sul reddito netto.
Inoltre, si prevede che presto verrà richiesta l'agibilità delle case affittate per uso turistico, così come è già avvenuto per i bed and breakfast. Questo potrebbe rappresentare un ulteriore ostacolo per gli operatori del settore.
Il futuro delle locazioni turistiche
Le locazioni, quindi, si trovano a dover affrontare una serie di sfide, sia dal punto di vista normativo che fiscale. Una possibile soluzione, come accennato, potrebbe essere la trasformazione della locazione turistica in affittacamere, una pratica che negli ultimi anni sta diventando sempre più diffusa. Questa trasformazione, tuttavia, richiede la presenza di un vano camere separato, in quanto per la normativa dell'affittacamere è sempre necessaria una zona comune.
Guardando al futuro, si possono ipotizzare due scenari possibili per le locazioni. Il primo, definito "piano A", prevede appunto la trasformazione in affittacamere o in Guest House. Il "piano B", invece, prevede l'affidamento a società o persone che agiscono come property manager, in grado di gestire in modo professionale le varie attività legate alla locazione, dalle pulizie al check-in e check-out.
Esiste poi un possibile "piano C", ossia l'esercizio di case per vacanze (cav) in forma imprenditoriale, una pratica che però richiede la gestione di almeno tre appartamenti. Questa modalità cambia il regime fiscale, con una tassazione molto più bassa rispetto alla cedolare secca.
Infine, è importante ricordare che la legge regionale 16 del 2017 ha previsto delle targhe obbligatorie per le strutture extra alberghiere, come i bed and breakfast e gli affittacamere. Chi non espone queste targhe può incorrere in sanzioni. Per quanto riguarda l'affittacamere, inoltre, è ancora in vigore la legge numero 27 del 1998, che permette ai gestori di cucinare per i propri clienti, rendendo quest'attività l'unica forma di home restaurant concessa dalla legge.
Le certificazioni necessarie per chi gestisce una locazione
Per coloro che gestiscono locazioni e vogliono diversificare le loro offerte, l'affittacamere rappresenta l'unica forma di home restaurant ancora ammessa dalla legge. Questo tipo di attività, infatti, consente al titolare di cucinare per i propri clienti, offrendo colazione, pranzo e cena.
Un'altra targa da considerare è quella dell'esercizio di case per vacanze (cav), che identifica chi gestisce le locazioni in forma imprenditoriale. Questa targa, tuttavia, è spesso trascurata, nonostante sia un obbligo legale.
Per affrontare l'evoluzione del settore e le sue sfide, è necessario adottare un approccio diverso, che vada oltre la semplice conformità alle norme urbanistiche. Le abitazioni, infatti, devono essere non solo energeticamente efficienti, ma anche in generale certificate, a partire dagli impianti idrici ed elettrici, fino ad arrivare alla certificazione dei climatizzatori. Quest'ultimo aspetto, in particolare, è molto importante, considerando la crescente attenzione dell'Unione Europea per la tutela dei consumatori.
Un esempio di questa attenzione è la normativa sulla Legionella, un batterio che può contaminare l'acqua e che rappresenta un pericolo particolarmente rilevante per le locazioni che rimangono chiuse per lunghi periodi.
Oltre a queste certificazioni, è fondamentale anche una copertura assicurativa per la responsabilità civile, un aspetto spesso trascurato, ma che rappresenta una garanzia fondamentale per chi gestisce una locazione. Infatti, nonostante la regione non abbia reso obbligatoria questa copertura per le locazioni, il codice civile prevede comunque la responsabilità del titolare.
È importante sottolineare, tuttavia, che nessuna compagnia assicurativa coprirà integralmente un sinistro o una richiesta di risarcimento danni se l'immobile non è agibile. Questo aspetto, spesso nascosto in piccole clausole dei contratti, rappresenta un ulteriore motivo per puntare sulla certificazione degli immobili utilizzati per le locazioni.
L'importanza della sicurezza nelle strutture di accoglienza
La sicurezza delle strutture di accoglienza è un aspetto di fondamentale importanza. Oltre alla conformità agli standard urbanistici, è necessario rispettare le normative antincendio previste dal decreto ministeriale per le strutture ricettive extra-alberghiere fino a 25 posti letto. Queste normative prevedono la presenza di un estintore, che non deve necessariamente essere un elemento di disturbo estetico, ma può essere integrato nell'arredamento in maniera creativa.
Altri elementi obbligatori sono la lampada d'emergenza, da posizionare in un passaggio comune, la planimetria con le vie di fuga, la localizzazione dell'interruttore generale e dell'estintore e la segnaletica di sicurezza. Quest'ultima, in particolare, deve indicare chiaramente l'ubicazione dell'estintore e il divieto di fumo.
Per quanto riguarda l'arredamento delle camere, è importante scegliere mobili e materiali certificati, come tendaggi ignifughi e materassi ignifughi. Questi, pur avendo un costo leggermente superiore, garantiscono una maggiore sicurezza per gli ospiti.
Oltre alla sicurezza fisica, è importante anche la sicurezza alimentare. La normativa HCCP, infatti, si applica a tutti coloro che maneggiano alimenti, li conservano, smaltiscono rifiuti o possiedono un frigorifero. Il costo per adempiere a questa normativa è relativamente basso e prevede la predisposizione di un manuale semplificato per gli operatori, un corso di formazione di 4 ore e la registrazione quotidiana, settimanale e mensile delle pulizie e delle temperature del frigorifero.
La sicurezza, quindi, non deve essere vista come un peso, ma come un dovere e un'opportunità per migliorare la qualità del servizio offerto. Per facilitare la comprensione e l'adempimento di questi obblighi, siamo a disposizione per fornire ulteriori informazioni e rispondere a domande e quesiti. Grazie per l'attenzione e buon lavoro a tutti.
Conclusione
In conclusione, questa presentazione ha messo in luce le sfide attuali e future del settore extra-alberghiero. Con una normativa in continua evoluzione, gli operatori devono rimanere aggiornati e certificarsi per offrire un servizio di qualità e tutelare i consumatori. Sebbene complesso, è un settore che offre ancora opportunità a chi è disposto a professionalizzarsi e collaborare, come dimostrano alcune soluzioni proposte quali affidarsi a property manager o trasformare l'attività.
Sarà questa la direzione giusta per il futuro dell'extralberghiero in Sardegna?