Lo sviluppo dell’offerta extra-alberghiera in Sardegna è un fenomeno in costante crescita, con potenzialità ancora inesplorate. Tuttavia, per emergere in un mercato sempre più competitivo, non basta aprire le porte di camere o appartamenti ai turisti. È necessario creare un valore aggiunto che renda unica l'esperienza offerta, garantendo comfort e sostenibilità economica nel tempo.

In questo intervento verranno illustrate le strategie vincenti per trasformare una semplice affittacamere in un business di successo, capace di attrarre e fidelizzare i clienti. Si analizzeranno aspetti normativi, progettuali e gestionali, fornendo spunti concreti per creare ambienti accoglienti e funzionali, valorizzando le peculiarità del territorio.

Il futuro degli affittacamere in Sardegna

Buonasera a tutti e un caloroso benvenuto a voi che ci avete appena raggiunto. È un piacere notare che molti di voi stanno seguendo con interesse i nostri seminari fin dal principio.

Il mio nome è Francesca Murenu e sono un'architetto specializzata nel settore dell'ospitalità. Gestisco una società, M SRL, che si occupa di progettazione, realizzazione e arredamento di strutture extra-alberghiere. Negli ultimi anni, ci siamo specializzati nella realizzazione e progettazione di affittacamere, un argomento che mi sta particolarmente a cuore.

In effetti, il mio interesse per gli affittacamere non si limita alla progettazione: gestisco personalmente diverse strutture di questo tipo, tra cui case vacanze e bed & breakfast, nel comune di Cagliari. Oggi, vorrei condividere con voi alcune riflessioni sull'argomento "Affittacamere di successo", un tema che ritengo di grande interesse per chiunque voglia intraprendere un'attività imprenditoriale in questo settore.

I dati confermano la mia opinione: in Sardegna, il settore degli affittacamere è in costante crescita, come dimostra il grafico Istat che raccoglie i dati sulla crescita degli alloggi in affitto gestiti in maniera imprenditoriale. Questa categoria include non solo gli affittacamere, ma anche le case vacanze, le cosiddette "Cav", le locande e i residence.

Sebbene i dati specifici sull'andamento degli affittacamere non siano disponibili, sappiamo che rappresentano circa il 65-66% di tutto l'indotto. I dati del 2020 e del 2021, pur essendo stati anni difficili, mostrano comunque una crescita, seppur non così ampia come negli anni precedenti.

Per il 2023, ho estrapolato un dato dal portale dello Iun: non abbiamo ancora il dato ufficiale di quest'anno, che avremo all'inizio del prossimo anno. Tuttavia, è interessante notare che il numero di strutture continua ad aumentare: solo negli ultimi due giorni, sono nate cinque nuove strutture.

E la domanda? Sta crescendo al pari dell'offerta? La risposta è sì. Il settore non è ancora saturo e c'è spazio per nuove strutture in Sardegna. Dal 2018 al 2022, gli alloggi gestiti in forma imprenditoriale hanno registrato un incredibile incremento, con un +36% della domanda negli ultimi due anni.

Prima di procedere, vorrei fare un breve escursus su cosa sia un affittacamere, anche se immagino che la maggior parte di voi lo sappia già. In Sardegna, l'attività di affittacamere è regolamentata dalla legge del 2017.

Cos'è un affittacamere in Sardegna?

Proseguiamo, quindi, con l'analisi della normativa che riguarda gli affittacamere in Sardegna. A differenza di altre strutture extra-alberghiere, come i bed and breakfast, la normativa sarda offre una definizione piuttosto ristretta di affittacamere. Vediamo, dunque, cosa significa effettivamente "affittacamere".

Un affittacamere è una struttura che può comprendere un massimo di sei stanze, che possono essere matrimoniali o singole, senza distinzione. L'importante è che non superino il numero di sei. Queste stanze possono essere distribuite in più unità immobiliari, purché queste non distino più di 100 metri l'una dall'altra. Ad esempio, se ho tre camere in Corso Vittoria Emanuele II n.1 e altre tre in Corso Vittoria Emanuele II n.3, e queste distano meno di 100 metri, posso considerarle come parte della stessa struttura extra-alberghiera.

In termini di servizi, oltre al pernottamento, come host dobbiamo garantire almeno una pulizia settimanale o, comunque, una pulizia tra il checkout e il checkin con i nuovi ospiti. La colazione può essere offerta in struttura o, eventualmente, esternamente come servizio aggiuntivo.

Passiamo ora a una questione un po' più complessa: la destinazione d'uso urbanistica dell'immobile. Per aprire un affittacamere, è necessario che l'immobile abbia una destinazione d'uso abitativo, sia a livello catastale che a livello urbanistico. Ogni comune ha una propria regolamentazione in materia, che può variare significativamente. Ad esempio, nel Comune di Cagliari, per essere considerato abitazione, l'immobile deve avere almeno una zona giorno di 14 mq, più 7 mq se c'è la cucina. Le camere matrimoniali devono avere almeno 14 mq, mentre le singole non possono avere meno di 9 mq.

Questa diversità di regolamentazioni può creare confusione. Mi è capitato, ad esempio, di avere un cliente di Milano che voleva trasformare la sua abitazione in un affittacamere con camere matrimoniali, tutte di poco più di 12 mq. Purtroppo, secondo il regolamento edilizio di Cagliari, queste dimensioni non sono sufficienti per le camere matrimoniali. Questo esempio illustra l'importanza di affidarsi a professionisti che conoscano bene la normativa del territorio in cui si intende aprire l'affittacamere.

Infine, vorrei sottolineare che è fondamentale rispettare il regolamento edilizio del comune in cui si trova la struttura. Questo aspetto non deve essere sottovalutato, poiché può avere importanti ripercussioni sulla gestione dell'affittacamere.

Come progettare un affittacamere

La progettazione di un affittacamere deve tener conto di diversi requisiti, tra cui la ventilazione, l'illuminazione e l'uso degli spazi. È importante che le zone comuni, le zone giorno e le camere da letto abbiano superfici naturali di ventilazione e di illuminazione. Nei bagni, nei servizi o nei disimpegni, invece, queste possono essere riprodotte artificialmente. Consiglio di utilizzare gli spazi finestrati per le camere da letto o le zone giorno, mentre i bagni e i servizi possono essere posizionati nelle zone interne, magari più buie.

Ma cosa serve per aprire effettivamente un affittacamere? Ho cercato di sintetizzare il processo in tre punti fondamentali. Il primo passo è la realizzazione di un business plan. È fondamentale avere un'idea chiara dei costi e dei ricavi previsti per capire se l'investimento vale la pena. Questo studio ci aiuterà a capire quando riusciremo a rientrare delle spese e a generare profitto.

Una volta che il business plan ci ha dato l'ok, possiamo procedere con la progettazione della struttura. In questa fase, stabiliremo la distribuzione degli spazi, le funzioni e le dimensioni di ogni vano. Successivamente, ci dedicheremo alla progettazione dal punto di vista del design, dell'arredo e degli aspetti più funzionali, come gli impianti.

Il terzo passo riguarda l'iter burocratico. Una volta realizzato il progetto, dobbiamo aprire la porta ai nostri ospiti. La prima pratica da sviluppare è la segnalazione certificata di inizio attività, che viene registrata nel portale del SUAP della regione. Dopodiché, si procede con le pratiche di registrazione per l'acquisizione del codice IUN, la registrazione al portale Alloggiati e l'analisi statistica del flusso di ospiti.

A questo punto, abbiamo aperto il nostro affittacamere. Tuttavia, è fondamentale capire se questo può avere successo e essere sostenibile nel tempo. Ho individuato tre concetti chiave: unicità, comfort e sostenibilità. Di fronte alla crescente competizione nel settore, dobbiamo cercare di aumentare il valore del nostro immobile, creando unicità attraverso un processo di progettazione e studio del luogo. Vogliamo che il soggiorno dei nostri ospiti non sia soltanto una notte in una camera, ma un'esperienza unica e indimenticabile.

Come creare un affittacamere di successo

Un affittacamere non dovrebbe offrire soltanto un posto dove dormire, ma una vera e propria esperienza. Solo così si possono fidelizzare i clienti e farli tornare. È importante, infatti, costruire degli ambienti che raccontano delle storie e dove le persone si sentano a proprio agio. Un esempio che mi piace molto è quello di una Guest House situata in una piccola cittadina a nord di Siviglia. In questo caso, si è scelto un approccio di rilettura delle tradizioni, sia dal punto di vista dei materiali che degli stili costruttivi. Si è creato un luogo unico, che attira visitatori nonostante non ci sia nulla di particolare nella cittadina.

È importante sottolineare che non è necessario avere una camera in centro storico per avere successo. Anche nelle periferie o in luoghi meno turistici, si possono creare dei luoghi che diventano essi stessi degli attrattori. Ad esempio, stiamo lavorando a un progetto in zona Marina in cui abbiamo studiato i vecchi materiali e l'ambientazione originale dell'edificio, raccontando poi la sua storia ai futuri ospiti.

Ma non esiste un solo approccio valido. In alcuni casi, ci si può allontanare dalla tradizione e proporre qualcosa di diverso, come in un progetto che stiamo realizzando nel centro storico di Edimburgo. L'importante è che ogni progetto sia pensato in funzione del comfort dei clienti, che sono quelli che ci pagano e che torneranno dove sono stati bene. E per comfort non intendo solo un materasso comodo, ma anche spazi comodi e fruibili, con dimensioni delle camere e disposizione degli arredi studiati in dettaglio.

Un piccolo aneddoto può illustrare l'importanza di progettare un bagno adeguatamente. Tempo fa, un cliente del mio affittacamere mi chiamò spaventato perché non aveva trovato gli asciugamani. Nonostante fosse sicura che lo staff avesse preparato tutto, ho dovuto chiedergli se fosse entrato in bagno. Questo episodio mi ha fatto capire quanto sia importante pensare ai dettagli quando si progetta un affittacamere.

L'importanza dei dettagli in un affittacamere

Un esempio che illustra l'importanza dei dettagli è l'organizzazione del bagno. Un cliente del mio affittacamere, ad esempio, si spaventò perché non trovava gli asciugamani. Questi erano stati posizionati in stanza per motivi logistici, ma il cliente era entrato prima in bagno. È la prima cosa che i turisti controllano, quindi un bagno deve essere curato in ogni dettaglio, forse anche più della camera. Materiali corretti, poche fughe nelle mattonelle, superfici che sembrano pulite, sanitari sospesi: sono tutti elementi che possono fare la differenza.

Un altro aspetto fondamentale è l'illuminazione. In una camera o in un bagno dovrebbero essere presenti tre tipi di luci: di servizio, d'ambiente e puntuali. Le luci di servizio sono quelle utilizzate principalmente dal personale per le pulizie e devono essere luminose. Le luci d'ambiente aiutano a creare l'atmosfera desiderata e non dovrebbero essere troppo dirette. Le luci puntuali, infine, sono quelle che solitamente si mettono sui tavoli o sui comodini. In quest'ultimo caso, è fondamentale che gli interruttori siano a portata di mano, per evitare che gli ospiti debbano alzarsi per accendere o spegnere le luci.

Parlando di luce, non posso non menzionare quella naturale. In molti edifici storici, per vari motivi, non è possibile installare tapparelle o persiane. In questi casi, per oscurare gli ambienti, si tende a ricorrere a tende oscuranti. Tuttavia, queste hanno dei limiti. Devono essere scure, pesanti e più grandi del vano finestra, il che può rappresentare un problema dal punto di vista del design. Inoltre, non fanno mai buio completo, il che può essere un problema per i turisti che vogliono riposare durante il giorno. Ecco perché, nella progettazione di un affittacamere, è importante considerare ogni dettaglio.

La progettazione di un affittacamere

Un altro aspetto da considerare nella progettazione di un affittacamere è la scelta delle soluzioni tecniche. Ad esempio, durante la ristrutturazione di un immobile, potrebbe essere utile optare per un sistema di infissi con veneziane interne, che non richiedono manutenzione e non possono essere maneggiate dai clienti. Questa è solo una delle centinaia di migliaia di soluzioni possibili, ma l'obiettivo dovrebbe essere sempre quello di ridurre al minimo la manutenzione e i costi di gestione.

È fondamentale, inoltre, progettare spazi confortevoli non solo per gli ospiti, ma anche per il personale che lavora all'interno dell'affittacamere. Il punto in cui vengono riposti i cambi di lenzuola e i prodotti per la pulizia, ad esempio, dovrebbe essere facilmente accessibile. Inoltre, è importante sfruttare ogni centimetro di spazio disponibile: ogni centimetro che non fa parte delle camere è un centimetro che non genera reddito. Se necessario, si può pensare a soluzioni su misura per sfruttare al meglio gli spazi.

Infine, un terzo aspetto fondamentale è la sostenibilità economica. Questo concetto include sia l'uso di materiali ecosostenibili e pratiche che consentono il risparmio energetico, sia una corretta gestione dei rifiuti. Questo non solo è importante per l'ambiente, ma può anche portare a un ritorno economico per l'affittacamere. Per esempio, spendere un euro in più oggi per implementare sistemi di gestione efficienti potrebbe significare risparmiare cento euro in futuro. È importante, quindi, avere in mente questi tre punti durante la progettazione e la gestione di un affittacamere: creare posti unici, mantenere un alto livello di comfort e puntare alla sostenibilità economica.

Conclusione: i dettagli che fanno la differenza

È un piacere condividere queste riflessioni e consigli pratici sull'organizzazione di un affittacamere. Spero che queste informazioni vi siano state utili e vi aiutino a ottimizzare la gestione della vostra attività. Ho preparato un breve riepilogo di quanto discusso oggi, che vi invito a prendere. Si tratta di un volantino che potrete consultare quando desiderate, per avere sempre a portata di mano i punti chiave di questo intervento. Ricordate, la chiave del successo risiede nei dettagli: la scelta delle soluzioni tecniche, l'organizzazione degli spazi e l'attenzione alla sostenibilità economica. Grazie per avermi seguito in questo percorso di riflessione e buon lavoro a tutti.

Conclusion

In conclusione, l'argomento trattato dall'architetto Murino è stato molto interessante e stimolante. Ha affrontato vari aspetti legati al successo di un affittacamere, sottolineando l'importanza di creare unicità, comfort e sostenibilità. È chiaro che aprire e gestire con profitto una struttura ricettiva extra alberghiera richiede studio, impegno e una visione imprenditoriale. Ci si deve porre delle domande: sono disposto a investire tempo e denaro per differenziarmi e offrire un'esperienza unica ai clienti? Posso garantire degli standard qualitativi elevati e costanti? So come ottimizzare i costi nel lungo periodo? Se sì, allora intraprendere questa attività può essere molto stimolante e redditizia.