Come scegliere consapevolmente una forma di gestione extralberghiera

Cari lettori, questo articolo vi offre uno sguardo interessante sul mondo dell'extralberghiero. L'avvocato esperto del settore condivide la sua formula magica per gestire al meglio case vacanze e affittacamere, frutto di oltre 600 consulenze in tutta Italia.

Scoprirete i cinque punti chiave da considerare prima di iniziare, dall'obiettivo che vi ponete al tempo che potete dedicare. Capirete l'importanza di scegliere con attenzione sia la gestione dal lato proprietario che dal lato ospite.

Vi saranno svelati aneddoti e statistiche sorprendenti, ad esempio saprete quanto conta davvero il denaro in questo settore. Insomma, continuate a leggere per scoprire tutti i segreti di una formula di successo testata sul campo.

Mantenete una narrazione positiva

In questo meraviglioso settore, vorrei esortarvi a mantenere una narrazione positiva. Ovunque voi siate, quando parlate con le persone su Facebook, quando comunicate con i vostri vicini, colleghi, o con altre persone che fanno lo stesso lavoro, vi chiedo di evitare espressioni come "è un caos". Non leggete i giornali e pensate che tutto quello che dicono sia sbagliato.

Ad esempio, siamo tutti a conoscenza del fatto che le case vacanze, gestite in forma non imprenditoriale, producono un tipo di reddito specifico su cui non si applica la cedolare secca. Sappiamo che non si tratta di redditi fondiari. Eppure, alcuni giornali sostengono che con le nuove normative, non ancora approvate, si applicherà la cedolare secca anche sui secondi immobili e che ciò colpirà i B&B e gli affittacamere.

Vi ricordo che la normativa riguarda gli affitti brevi. Perciò, quando vi imbattete in questi articoli, vi prego, lasciateli perdere. Se vi viene la tentazione di condividerli, resistete. Se ci sono persone in gruppi Facebook che continuano a condividerli, non alimentate la discussione. Sappiamo che chi ha scritto quell'articolo lo ha fatto apposta per attirare la vostra attenzione, per portarvi a vedere la pubblicità, a cliccare sui banner e a generare guadagni.

Tuttavia, ciò che accade è che si genera un'immagine distorta del settore: si dice che qui non si pagano le tasse, che c'è un caos normativo, che spesso le persone non sanno ciò che fanno. E cosa succede? Si ricorre alla normativa emergenziale. Avete mai letto gli ultimi decreti? Sono definiti come "normativa emergenziale". Ma siamo davvero in emergenza? Noi viviamo in Italia, uno dei luoghi più desiderati al mondo. Non siamo in guerra con nessuno, almeno ufficialmente, e siamo in pace con tutto il mondo. Ognuno di noi può fare ciò che vuole, nel rispetto degli altri. Quindi, non vedo questa emergenza.

Per questo motivo, vi ringrazio per avermi concesso l'opportunità di esprimere questi pensieri prima del vero discorso. Vi chiedo di mantenere una comunicazione positiva. Se qualcosa di sbagliato vi passa davanti agli occhi, vi chiedo di non commentare. Lasciate perdere. Se vedete qualcuno che dice qualcosa di diverso, potete lasciargli un link che offre una spiegazione, ma poi lasciate che le cose seguano il loro corso. Non alimentate la discussione. Ogni volta che lo facciamo, non facciamo altro che dare energia a ciò che non la merita.

Per esempio, negli ultimi anni, abbiamo visto che ogni volta che qualcuno interferisce con la magia di questo settore, non dobbiamo permetterlo. Lasciatelo perdere. Non alimentate il fuoco. Spero che vi sia piaciuto questo preambolo. Non sono qui per svegliarvi alle 5 del pomeriggio dopo che avete mangiato. Al contrario, avrei preferito farvi fare un po' di esercizio fisico.

Oggi, voglio parlarvi di come scegliere consapevolmente una forma di gestione. Vi parlerò della mia formula, che potremmo definire "magica". Voi direte: "Avvocato, ma lei ce l'ha con la magia?" Sì, posso dire che è veramente una formula magica. Nasce da circa 600 consulenze che ho fornito a persone in tutta Italia, che mi hanno detto: "Avvocato, ho certe caratteristiche. Ho una casa, ho un lavoro, ho del tempo libero o non ce l'ho, ho una partita IVA..."

Il vostro desiderio

Proseguendo, avendo o meno una partita IVA, ho costruito una consulenza basata su una serie di fattori. Il primo, e più importante, risponde alla questione: qual è il mio progetto di partenza? Qui si incontra il vero cuore della magia. Vi chiedo semplicemente: cosa volete creare nel settore alberghiero? Potrebbe essere il desiderio di salvaguardare il patrimonio immobiliare di famiglia, o il desiderio di ottenere un reddito integrativo di €1000 al mese. Non dovete vergognarvi di ciò. Quello è il vostro desiderio, l'obiettivo che volete raggiungere nel settore alberghiero. È assolutamente legittimo che ognuno di voi abbia il suo obiettivo personale, diverso da quello degli altri.

Il secondo elemento fondamentale di questa formula magica riguarda il vostro lavoro, o l'idea di lavoro in generale. Potrebbe accadere che alcuni di voi siano momentaneamente disoccupati, per scelta o per circostanze al di fuori del vostro controllo. Alcuni di voi potrebbero voler dedicarsi al settore alberghiero, mentre altri potrebbero già avere un lavoro impegnativo, come quello di un medico o di un impiegato postale. Quindi, il vostro lavoro ha un peso nella vostra scelta. Infatti, abbiamo stabilito inizialmente qual è il nostro obiettivo, ed è importante capire quanto peso ha il nostro lavoro in relazione a esso. Per alcuni, il lavoro è così importante che il settore alberghiero deve essere gestito in modo ridotto; per altri, il settore alberghiero non potrebbe mai superare il lavoro principale. È importante conoscere questo aspetto per comprendere la seconda "regola" di questa formula magica.

Il terzo elemento, che molti iniziano a chiedermi (forse perché hanno visto dei video su YouTube), riguarda il tempo che volete dedicare al vostro progetto nel settore alberghiero. Potrebbe sembrare ovvio, ma ho incontrato persone con lavori impegnativi, come autotrasportatori e medici, o mamme a tempo pieno che a volte si ritrovano a gestire anche i figli dei vicini, che desiderano dare una svolta alla loro vita gestendo due case. Tuttavia, è importante rendersi conto che, se decidete di gestire voi stessi queste case, dovrete dedicare del tempo alla pulizia, al check-in, al check-out e alla manutenzione. Se il vostro progetto nel settore alberghiero prevede l'avvio di un B&B e la fornitura di prima colazione, dovete sapere che questa deve essere servita all'interno della struttura: non si può dare un voucher o un buono per un bar vicino. Questo è un altro elemento importante di questa formula magica.

Infine, c'è un altro elemento...

La scelta degli immobili da gestire

Un altro elemento sul quale dovreste riflettere è la scelta degli immobili da gestire, in base alle loro caratteristiche. Potrebbe essere che la scelta sia quasi obbligata, perché avete ereditato gli immobili e desiderate preservare il patrimonio familiare. Oppure potreste scegliere di gestire la vostra casa, ora che i vostri figli si sono trasferiti e avete delle stanze vuote. Forse vi siete innamorati del settore alberghiero e volete aprire un B&B. In ogni caso, è importante capire le motivazioni alla base della vostra scelta.

Alcuni di voi potrebbero essere interessati a gestire immobili senza cucina, similmente a mini hotel o affittacamere. Questo potrebbe essere l'ideale se avete poco tempo da dedicare all'attività, ma necessitate di immobili specifici, con un certo numero di bagni rispetto alle stanze. Conoscere queste caratteristiche in anticipo può portare a ottimi risultati.

Infine, una domanda fondamentale da porsi è: dove volete essere tra un anno, tre anni, cinque anni? Non sto qui per motivarvi, ma per farvi riflettere. Se state pensando di fare un passo nel settore alberghiero, dovreste anche chiedervi dove vi vedete in futuro. Potrebbe succedere che un vicino vi chieda di gestire la sua proprietà, oppure che decidiate di affidare la gestione a un'agenzia immobiliare o a un gestore di proprietà, una volta raggiunto un certo livello di reddito integrativo.

Questi elementi concorrono a formare la formula che ho ideato, che combina due aspetti fondamentali: la gestione lato proprietario e la gestione lato ospiti. Dovete comprendere se, nel mondo del settore alberghiero che desiderate creare, siete proprietari perché avete ereditato un immobile o perché avete deciso di affittare un immobile con clausole di sublocazione. Potreste anche decidere di affittare più immobili e, in base alla normativa regionale, capire se vi conviene o meno aprire la partita IVA.

Potreste anche avere un immobile in comodato, come spesso accade nei rapporti tra genitori e figli, oppure in usufrutto, situazione in cui un genitore ha lasciato la nuda proprietà ai figli ma si è riservato l'uso dell'immobile. In ogni caso, potreste decidere di entrare nel settore...

La figura del property manager

Nel settore alberghiero, un'altra modalità di ingresso può essere quella della gestione, cioè attraverso il ruolo del property manager. Questo ruolo potrebbe sembrare molto ampio e complesso, ma in realtà si tratta di una figura fondamentale nel settore. Alcune persone decidono di fare un salto molto importante nel settore alberghiero e di lavorare in questo ambito, magari cercando di crescere velocemente. Con la formula della gestione, queste persone non devono pagare un canone mensile ai proprietari degli immobili, il che può rappresentare una salvaguardia in caso di imprevisti, come quelli accaduti nel 2020.

Invece, il gestore dice al proprietario: "Io ti do tempo libero e denaro, tu mi dai la gestione della tua casa da destinare ai turisti e io mi prendo una commissione per ogni prenotazione". Questo rappresenta un ulteriore modo di lavorare e di rapportarsi con i proprietari.

La formula magica che ho descritto, che parte da quei cinque punti, fa riferimento anche alla gestione lato ospiti. Una volta che abbiamo la casa, dobbiamo capire come "vestirla" per i turisti e quale formula usare per accoglierli. Questo è molto importante, perché ci permette di capire come presentare la nostra offerta su piattaforme come Booking o Airbnb.

Se decidete di offrire la prima colazione, allora aprirete un B&B. Se invece volete offrire più camere e bagni e avere la possibilità di crescere, allora userete un affittacamere in forma imprenditoriale. Se siete affascinati dal settore ma non siete sicuri che sia quello che volete fare nel futuro, allora probabilmente aprirte una locazione turistica, una formula molto discussa sui giornali oggi. In ogni caso, la scelta del tipo di gestione dipende da...

Come gestire una struttura ricettiva

All'interno del settore alberghiero, una volta deciso il tipo di gestione e come rapportarsi con i proprietari, bisogna poi capire come gestire l'immobile e come accogliere gli ospiti al suo interno. La gestione lato proprietario può essere vista come un manichino, mentre la gestione lato ospite può considerarsi il vestito da mettere sul manichino. Questo manichino sarà poi esposto su tutte le OTA, come Booking o Airbnb.

La combinazione di gestione lato proprietario e lato ospite deve sempre essere in accordo con i cinque punti cardinali di cui abbiamo parlato. Ogni decisione può portare a un risultato diverso, e per questo è fondamentale capire cosa rappresenta per noi il lavoro, se siamo occupati o disoccupati e quanto tempo vogliamo dedicare a questa attività. Dobbiamo capire se vogliamo diventare imprenditori in questo settore, ora o in futuro.

Se decidiamo di non diventare imprenditori, tutte le forme di gestione lato proprietario sono accettabili: la proprietà, il comodato, la locazione con clausole di sublocazione, l'uso. Tuttavia, non potremo mai diventare property manager. Il property manager è un imprenditore, un professionista del settore. Non potremmo dire ai proprietari che offriamo loro tempo libero e denaro in cambio di una quota di ogni prenotazione.

Se decidiamo di diventare imprenditori, le forme più importanti lato proprietario includono la proprietà. Molti si trovano ad avere tre o quattro immobili e quindi lavorano come persone fisiche. Ma se decidiamo di crescere e di espanderci, potremmo dover considerare altre forme di gestione lato proprietario e lato ospite. In conclusione, rispondere a queste cinque domande ci aiuta a comprendere meglio come...

Come vestire il manichino da imprenditore

Se si decide di diventare imprenditori, oltre alla proprietà, si può considerare anche la locazione come opzione di gestione lato proprietario. In questo caso, si potrebbe andare dai proprietari, prendere immobili anche un po' malandati, fare dei lavori, scontare il canone per un periodo di tempo e avere così un immobile pronto per accogliere gli ospiti.

Un'altra opzione può essere quella di diventare un property manager, che significa regolarsi con i proprietari offrendo loro tempo libero e una quota di ogni prenotazione. In tal caso, si avrà il manichino, cioè la proprietà, la locazione o il property management, e bisognerà decidere come vestirlo da imprenditore.

Se si decide di fare il property manager, non si potranno utilizzare tutte le formule di gestione offerte dalla regione, ma soltanto locazioni turistiche o case vacanze. Come si può vedere, rispondendo a due delle cinque domande, si può spostare l'attenzione sia lato proprietario che lato ospiti, ottenendo così una formula differente.

Questo non è un sogno, ma una realtà basata su più di 600 consulenze fatte in tutta Italia. Partendo dai cinque punti cardinali, si può notare che denaro e tempo per la crescita sono molto importanti. Infatti, su 600 consulenze erogate in 5 anni, il 70% delle volte il fattore tempo da dedicare ha portato a una scelta di gestione non imprenditoriale. Inoltre, il 20% delle volte il lavoro iniziale ha fatto da spartiacque verso una forma imprenditoriale o non. Questo dimostra che...

La gestione come property manager non richiede ingenti somme di denaro

Vi sono vari fattori che possono influenzare la scelta di gestione. Il 10% delle volte, per esempio, è stata la disponibilità di denaro a fare da spartiacque verso una forma imprenditoriale o meno. Questo perché, spesso si pensa che per entrare in questo settore il denaro sia fondamentale, ma si tralasciano tutti gli altri aspetti, come il tempo da dedicare e il tipo di immobile desiderato. Il denaro non è l'unico elemento da considerare, infatti, molte persone sono diventate property manager senza avere a disposizione ingenti somme.

La gestione come property manager è una forma che permette a persone volenterose e disposte a dedicare tempo a questa attività di avere successo. Ci sono persone che in poco tempo hanno raggiunto importanti risultati, sono cresciute, hanno assunto altre persone, hanno acceso mutui e hanno dato una svolta alla loro vita. Un esempio è un property manager di 75 anni che gestisce 70 case. Questo dimostra che l'età o il denaro non sono ostacoli insormontabili.

Un'altra domanda che può sorgere è se sia possibile crescere e passare da una formula di gestione a un'altra. La risposta è sì. Le circostanze della vita possono cambiare e con esse anche i cinque punti cardinali. Può succedere che ci si innamori di questo settore o che per circostanze esterne, come la riduzione del lavoro da full time a part time, si debba cambiare approccio. Questi cambiamenti possono spostare gli equilibri e portare a una diversa formula di gestione.

Infatti, nei casi analizzati, il 20% delle persone è tornato indietro e ha optato per una forma imprenditoriale. Questo dimostra che...

L'importanza dell'adattabilità nella gestione immobiliare

...soltanto un esempio di come, in un settore così dinamico come quello della gestione immobiliare, l'adattabilità e la flessibilità siano caratteristiche fondamentali. La capacità di analizzare il contesto, di comprendere i cambiamenti e di sapersi adeguare a nuove situazioni è ciò che distingue un imprenditore di successo.

Questo vale sia per coloro che sono già inseriti nel settore e che hanno maturato una certa esperienza, sia per coloro che stanno muovendo i primi passi. In entrambi i casi, è importante non fossilizzarsi su una sola formula di gestione, ma essere pronti a cambiare rotta se le circostanze lo richiedono.

I cinque punti cardinali di cui abbiamo parlato possono rappresentare una sorta di bussola, un riferimento nel corso del tempo. Ma, come una bussola, anche essi possono subire delle variazioni. Ciò che conta è essere pronti a ricalibrarli, a rivedere le proprie scelte e a ripensare le proprie strategie.

Il settore della gestione immobiliare è un mondo in continua evoluzione, in cui le regole cambiano rapidamente e in cui è necessario essere sempre all'avanguardia. Ma è anche un mondo ricco di opportunità, in cui chi sa cogliere le sfide del momento può raggiungere grandi risultati.

Conclusione

In conclusione, questa formula magica per scegliere la gestione estralberghiera sembra basata su principi solidi, che tengono conto della situazione personale di ciascuno. Rispondendo alle cinque domande fondamentali poste dall'avvocato, è possibile determinare il percorso migliore da intraprendere in questo settore.

La riflessione finale è: riuscirò io, con le mie capacità e disponibilità attuali, a costruire nell'extralberghiero qualcosa di concreto e duraturo che soddisfi le mie esigenze? Se la risposta è sì, allora questa "formula magica" può guidarmi nella giusta direzione.