Airbnb: tra opportunità e criticità

airbnb extra2023

L'argomento della locazione turistica è estremamente attuale e vitale per molti locatori. In questo testo il dottore commercialista Sergio Lombardi affronta aspetti cruciali come gli obblighi fiscali, le comunicazioni ai comuni e alle autorità, e le recenti novità normative che impattano fortemente questo settore.

Si parlerà in particolare di alcune questioni spinose e controverse, che però è importante conoscere per operare serenamente e consapevolmente in questo ambito. Lombardi fornisce utili suggerimenti pratici, basati sulla sua esperienza professionale, su come gestire al meglio la propria attività di locatore turistico.

Il caso dei conti di Airbnb in Irlanda e la ritenuta fiscale

Il dottore commercialista Sergio Lombardi, esperto nel campo della fiscalità turistica e recentemente nominato presidente dell'osservatorio turismo del suo ordine, che conta 10.500 iscritti. La nostra commissione è composta da circa 15 professionisti, tra cui alcuni componenti esterni.

Uno di questi è il caso del sequestro cautelativo dei conti irlandesi della multinazionale Airbnb, a seguito della omessa ritenuta durante gli anni di imposta 2017-2020, per un totale di 779 milioni di euro. Ci domandiamo quale impatto possa avere questa situazione sulla tasca e sulla serenità di chi utilizza il portale per affittare i propri immobili in maniera tranquilla e legale. La risposta, come vedrete, non è semplice e richiede di considerare molte variabili.

Cominciamo con l'obbligo di ritenuta. Siete a conoscenza del fatto che c'è un obbligo simmetrico per l'erogatore, cioè l'intermediario, e il produttore del reddito, cioè il proprietario o gestore dell'immobile? Su questo argomento abbiamo già parlato nel mio discorso precedente. Ad esempio, se un dipendente riceve dei compensi dal datore di lavoro che non vengono tassati con le ritenute di legge, il datore di lavoro viene sanzionato. E oltre certi limiti, questa omissione può avere anche delle implicazioni penali.

Dall'altra parte, c'è l'obbligo di dichiarare e versare annualmente le imposte sui redditi, se dovute. Ecco, in questa situazione, il soggetto che ha gestito i pagamenti attraverso Airbnb, una società di diritto britannico con sede nelle isole del canale a Jersey, vi ha erogato i compensi a lordo delle ritenute fiscali.

Da parte vostra, potreste aver dichiarato e versato le imposte in tutto o in parte, ma questo è un comportamento individuale. Non si può presumere che tutti gli host abbiano versato tutte le loro ritenute. Questo andrà visto caso per caso. Infatti, ci siamo chiesti come farà Airbnb, e soprattutto l'agenzia delle Entrate, a riconciliare i pagamenti, le trattenute e le eventuali sanzioni.

Come si calcolerà l'imponibile della cedolare secca per i locatori?

Quando il clima si fa torbido, come nel caso del sequestro dei 779 milioni di euro, le cose si complicano. Questa cifra, a mio avviso, potrebbe essere addirittura inferiore alla realtà, dato che si basa sui valori presenti sul bilancio consolidato ufficamente presentato a Dublino. Ma cosa significa per il locatore? L'Agenzia delle Entrate chiederà, a tutti coloro che risultano aver percepito redditi, di fornire i dettagli. Ad oggi, l'Agenzia delle Entrate ha pochi dati a disposizione, ma dal primo gennaio 2024, grazie alla direttiva comunitaria DAC 7, avrà il monitoraggio di tutti i redditi erogati dalle piattaforme digitali, tra cui Airbnb, eBay e altre. Questo fornirà una prima mappatura dei locatori turistici.

Tuttavia, i dati del 2023 non saranno necessariamente presuntivi dei redditi per gli anni contestati, come il 2017 e successivi. Probabilmente, le informazioni arriveranno alle autorità fiscali italiane direttamente da Airbnb. Prima di pagare una sanzione così grave, la piattaforma vorrà probabilmente collaborare con la giustizia tributaria, fornendo un database storico di tutti coloro che hanno percepito reddito da locazione breve negli anni 2017 e successivi.

È importante ricordare che dal primo giugno 2017 è entrata in vigore una norma, il DL50 poi convertito in legge 96 del 2017, che ha stabilito degli obblighi specifici per i locatori. Tra questi obblighi, c'è quello della ritenuta e della tassazione agevolata, già presente nel nostro ordinamento dal 2011 per la locazione abitativa a canone libero e a canone concordato.

Attualmente, in sala ci sono locatori professionisti, persone fisiche che negli anni interessati hanno versato tutto perfettamente, ma anche locatori che invece non hanno versato niente o solo in parte. Ci sono anche soggetti passivi delle ritenute che forse hanno versato in parte, ma nemmeno lo sanno perché qualche property manager ha ricalcolato l'imponibile secondo dei criteri. Su quest'ultimo punto, ci vorrebbe un dibattito specifico. Infatti, ormai la domanda più frequente è: "Qual è l'imponibile della cedolare secca per il property manager?"

A rigore, l'imponibile dovrebbe essere calcolato al lordo, in quanto tutti i redditi da immobili, i redditi fondiari, hanno una tassazione a lordo, che viene detta forfettaria non analitica. Mentre il reddito di lavoro dipendente e quello di lavoro autonomo hanno una determinazione con ricavi meno costi, il reddito fondiario ha una determinazione con reddito lordo per aliquota. Approfondiremo queste particolarità in un altro momento.

La differenza fiscale tra Airbnb e Booking

Nel panorama delle piattaforme di affitto, Airbnb e Booking rappresentano due modelli di business distinti, riconosciuti dalla legge DL50. Airbnb gestisce i pagamenti, mentre Booking, almeno fino alla metà degli anni 2010, non lo faceva. Questa differenza ha portato alla creazione di due tipologie di adempimenti fiscali: la ritenuta e la Certificazione Unica (CU) per Airbnb, e la Comunicazione sulle Locazioni Brevi (CLB) per Booking e per gli intermediari che non gestiscono i pagamenti.

Per Airbnb, l'obbligo è di effettuare la ritenuta e di versarla su base mensile, nonché di certificare i redditi con la CU su base annuale. Per Booking e gli intermediari che non gestiscono i pagamenti, l'obbligo è di comunicare annualmente le locazioni brevi attraverso il modello CLB, entro il 30 giugno di ogni anno.

Questi obblighi sono spesso misconosciuti o sottovalutati, ma rappresentano un aspetto fondamentale della normativa fiscale legata all'affitto breve. Infatti, anche se un intermediario non gestisce direttamente i pagamenti, è comunque tenuto a monitorare i redditi e a comunicarli attraverso il modello CLB. Questo adempimento, seppur meno noto, è altrettanto importante e non può essere eluso.

Il settore delle locazioni turistiche è oggetto di continue modifiche e proposte legislative. Ne sono esempio le cosiddette "Airbnb Wars", che vedono i locatori turistici al centro di polemiche e critiche sulla loro moralità fiscale. Questa "guerra" si svolge anche sul piano governativo, con quattro ministri del turismo che hanno cercato di regolare il settore attraverso l'incrocio dei dati fiscali, il codice identificativo, la banca dati del turismo e il limite al numero di unità in locazione turistica. L'ultimo provvedimento, proposto dal ministro attuale, prevede un "minimum stay" di almeno due notti, una misura che sembra attualmente in sospeso.

Le limitazioni alle locazioni turistiche in Italia

Nonostante le proposte legislative volte a regolare le locazioni turistiche, non sono state ancora approvate misure concrete come il "minimum stay" o la limitazione del numero di immobili da affittare. Questi provvedimenti, sebbene non siano ancora legge, sono stati oggetto di intenso dibattito mediatico e di campagne di sensibilizzazione, tanto da creare la percezione diffusa che siano già in vigore.

Un altro tema importante riguarda la banca dati del turismo, proposta per monitorare e regolare il settore. Attualmente, esistono tre principali database: quello della web, quello dell'Agenzia delle Entrate e quello dei Comuni. Tuttavia, non tutti i Comuni hanno un database organizzato e completo delle locazioni turistiche. Questo rappresenta un ostacolo alla creazione di una banca dati del turismo a livello nazionale, poiché non tutte le informazioni necessarie sono disponibili o facilmente accessibili.

Ad esempio, in alcune regioni come la Sardegna o Roma, è prevista una comunicazione di inizio attività molto dettagliata, che fornisce tutte le informazioni necessarie per un controllo efficace. In altre regioni, soprattutto nel Sud Italia, non esiste un simile obbligo e quindi le informazioni disponibili sono molto limitate. Questa disparità rende difficile l'incrocio dei dati e la creazione di un registro nazionale.

Il problema può essere paragonato a quello di un Pubblico Registro Automobilistico in cui solo alcune auto hanno la targa, mentre altre no. Senza un sistema uniforme di registrazione delle locazioni turistiche, non è possibile avere un quadro completo e accurato del settore, rendendo inutile anche l'assegnazione di un codice identificativo nazionale.

Come uniformare e tassare le locazioni brevi

Il problema della mancanza di una registrazione uniforme delle locazioni turistiche è grave non solo per la creazione di un registro nazionale, ma anche per l'efficacia delle azioni di controllo. Per questo motivo, l'Osservatorio sul Turismo dell'Ordine dei Commercialisti di Roma ha proposto al Ministero del Turismo di rendere obbligatoria la comunicazione di inizio attività per tutte le forme di alloggio, in tutti i territori. Questo non solo uniformerebbe il sistema, ma permetterebbe anche un controllo più efficace.

Un altro problema riguarda la tassazione. Ogni anno, quando vengono diffusi i dati sulla cedolare secca, si scatena un dibattito tra chi la considera un successo e chi un flop. In realtà, la situazione è molto più complessa. Infatti, lo stesso codice tributo viene utilizzato per la tassazione di diverse tipologie di locazioni: da quelle abitative a canone libero, a quelle a canone concordato, fino alle locazioni brevi e commerciali. Questo crea un notevole gap di conoscenza: lo Stato riceve i soldi della tassazione, ma non sa esattamente da quale tipologia di affitto provengono.

Per risolvere questo problema, l'Osservatorio ha proposto di introdurre codici tributo specifici per le locazioni brevi. Questo permetterebbe di ottenere una conoscenza più accurata e dettagliata del settore.

Inoltre, sono state avanzate proposte per limitare il numero di locazioni turistiche con cedolare secca. Tuttavia, questo sistema potrebbe funzionare solo a livello comunale e non sarebbe efficace su scala nazionale, a meno che non venga creata una banca dati del turismo. Infatti, senza un tale strumento, un locatore potrebbe aprire locazioni in diversi Comuni o Regioni senza che queste siano comunicate tra loro.

I limiti attuali della cedolare secca per le locazioni brevi

Il limite attuale di quattro unità immobiliari per la cedolare secca, tuttavia, può essere facilmente eluso. Ad esempio, un locatore con più di quattro unità potrebbe attribuire il reddito delle locazioni alle prime quattro case e beneficiare della cedolare secca su tutte le locazioni, indipendentemente dal loro numero. Questo dimostra che la norma fiscale attuale non è ben formulata e non riesce a limitare efficacemente i benefici fiscali.

Inoltre, la legge di bilancio 2021 stabilisce che il regime fiscale delle locazioni brevi con cedolare secca è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo di imposta. Tuttavia, questo limite è solo fiscale e non autorizzativo. In altre parole, non esiste una norma statale che vieti di affittare più di quattro unità immobiliari. Questo potrebbe portare a contestazioni legali da parte dei Comuni che rifiutano di autorizzare le locazioni turistiche oltre il limite di quattro.

Un altro problema riguarda l'assegnazione del codice identificativo nazionale. Nel disegno di legge attuale, il codice viene assegnato su richiesta del locatore turistico. Tuttavia, se l'assegnazione del codice non è obbligatoria, esso non può essere uno strumento di controllo efficace. Infatti, un locatore che non desidera essere identificato potrebbe semplicemente non richiedere il codice. Per questo motivo, sarebbe preferibile che il codice fosse assegnato di ufficio, attraverso l'incrocio di vari database.

Infine, il disegno di legge propone l'introduzione di un codice alfanumerico nazionale da assegnare a ciascun locatore turistico. Tuttavia, se l'assegnazione di questo codice non è obbligatoria e il suo database non è condiviso con i portali di locazione, il sistema non funzionerà. Infatti, il portale dovrebbe non solo sapere che un determinato codice è valido, ma anche a chi è associato.

Calcolare l'imponibile nelle locazioni brevi

La Direttiva comunitaria DAX 7 rappresenta un importante passo avanti in termini di trasparenza e controllo delle locazioni brevi, in quanto richiede a tutti i portali di comunicare i dati delle locazioni. Di conseguenza, se si concedono sconti su delle locazioni, è importante ricordare che tali dati sono sotto monitoraggio e che eventuali discrepanze tra gli importi dichiarati e quelli effettivamente percepiti possono essere oggetto di controllo.

Tuttavia, la determinazione dell'imponibile può essere complicata. Infatti, esiste una diffusa convinzione errata che l'imponibile corrisponda al netto percepito dal locatore. In realtà, nel mondo delle tasse, il lordo e il netto sono sempre diversi, anche nel caso delle locazioni brevi. Di conseguenza, sia il locatore che l'intermediario devono calcolare l'imponibile in modo corretto, tenendo conto delle varie voci di costo.

Per illustrare le implicazioni di queste questioni, possiamo considerare l'esempio di tre fratelli che possiedono un immobile in Piazza Fontana dei Trevi a Roma. Il primo fratello decide di affittare l'immobile con un contratto di locazione a canone libero di €1000 al mese e paga €1000 all'agente immobiliare. Il suo reddito lordo annuo è di €12.000, ma le commissioni dell'agente immobiliare non sono deducibili dal reddito da locazione. Il secondo fratello affitta direttamente ai turisti a €1000 al mese, per un totale di €12.000 all'anno. Il terzo fratello utilizza un property manager al quale paga €1000 e ricava €12.000 all'anno. In tutti e tre i casi, l'imponibile deve essere calcolato correttamente per evitare problemi fiscali.

Infine, è importante sottolineare che esiste ancora molta confusione su queste questioni. Pertanto, è fondamentale che i locatori e gli intermediari siano ben informati e si mantengano aggiornati sulle normative fiscali e sulle direttive comunitarie relative alle locazioni brevi.

Gestione fiscale delle locazioni brevi

La gestione fiscale delle locazioni brevi è un argomento particolarmente complesso e delicato, che richiede attenzione e precisione. In particolare, è fondamentale essere consapevoli delle possibili sanzioni in caso di irregolarità o omissioni. Ad esempio, la sanzione per la dichiarazione omessa è del 120%, mentre per la dichiarazione infedele è dell'80%. Inoltre, per violazioni di importo superiore a €50.000, esiste un profilo penale con condanna da 6 mesi a 2 anni. Pertanto, è importante prendere in considerazione l'opportunità di regolarizzare la propria situazione fiscale prima che venga contestata una violazione.

Un altro aspetto di cui tenere conto è l'onda di accertamenti per l'imposta di soggiorno che sta interessando Roma. Al momento, ci sono più di 10.000 accertamenti in corso, che coinvolgono contribuenti di tutte le dimensioni, dai piccoli locatori ai grandi albergatori. Questi accertamenti sono basati sui dati degli alloggiati web, che dal 2021 vengono utilizzati anche ai fini fiscali. Questo metodo di accertamento, tuttavia, può generare confusione, dato che in molti casi gli accertamenti risultano errati.

Infine, è importante sottolineare che la gestione fiscale delle locazioni brevi richiede un impegno costante e l'adozione di buone pratiche, come ad esempio la conservazione delle schedine degli alloggiati web. Molti contribuenti, infatti, non sono a conoscenza del fatto che queste schedine vengono sovrascritte dopo 30 giorni e quindi non possono più essere recuperate. Di conseguenza, è fondamentale salvare queste informazioni per poterle utilizzare in caso di accertamenti o contestazioni.

Conservare un archivio delle locazioni brevi

Uno degli aspetti fondamentali per evitare complicazioni è mantenere un archivio organizzato delle proprie locazioni brevi. Detenere un database ordinato delle schedine alloggiati web, ad esempio, può rivelarsi di fondamentale importanza in caso di accertamenti fiscali. Tuttavia, non tutti i locatori sono a conoscenza della necessità di scaricare e conservare questi dati, che non sono più accessibili dopo un certo periodo di tempo. Pertanto, è raccomandabile scaricare e archiviare queste informazioni in modo tempestivo e ordinato.

La non osservanza di questi obblighi, che possono sembrare scontati, può comportare accertamenti per le imposte sui redditi e altre possibili complicazioni. Per coloro che non hanno ancora messo in regola la propria situazione fiscale, è possibile fare una dichiarazione integrativa o tardiva. Questa, infatti, rappresenta un'opportunità per regolarizzare la propria posizione fiscale ed evitare possibili sanzioni.

Concludendo, gestire correttamente l'aspetto fiscale delle locazioni brevi può sembrare un compito arduo, ma con l'attenzione e la consapevolezza giuste, è possibile affrontare con successo questa sfida. È stato un piacere per me condividere queste informazioni con voi in questa terza edizione di Extra e spero di avervi fornito strumenti utili per la gestione delle vostre locazioni brevi. Grazie per l'attenzione e non esitate a rivolgermi ulteriori domande o a venire a trovarmi per approfondire questi temi.

Conclusione

In conclusione, la situazione fiscale e normativa per le locazioni turistiche è complessa e in continua evoluzione. Sergio Lombardi ha affrontato molti temi importanti, tra cui gli obblighi di ritenuta e dichiarazione, le proposte di banca dati del turismo e codice identificativo, il DAC 7 e gli accertamenti fiscali.

Rimangono aperti diversi interrogativi, ad esempio: riusciranno i locatori turistici a districarsi in questa materia e ad adempiere correttamente ai propri obblighi? Le autorità fiscali intensificheranno i controlli e gli accertamenti nei prossimi anni? Quali semplificazioni verranno introdotte per questo settore?